Какие налоги нужно платить при продаже жилья

Если Вы решили продать жилье, необходимо подумать о том, какие налоги придется при этом уплатить и как отчитаться перед налоговой инспекцией.

Сразу   скажем,  когда  не  нужно подавать  налоговую декларацию и  платить налоги. Это  возможно, если вы продаете жилье, которым владели более 3 лет после  того,   как   зарегистрировали  право  собственности. Чаще всего  срок   нахождения жилья в  собственности подтверждается Свидетельством о госрегистрации. В отношении имущества, полученного по  наследству,  право собственности  возникает со дня открытия  наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента госрегистрации этих прав.

Как рассчитываются налоги при продаже жилой недвижимости? Есть несколько вариантов, и налогоплательщик вправе выбрать из них наиболее выгодный.

Прежде всего, налоговое законодательство  дает право на имущественный  налоговый  вычет в сумме 1 млн рублей.  Это означает, что налогоплательщик  может уменьшить свой доход на 1 млн рублей при продаже жилья. С дохода более 1 млн рублей необходимо заплатить налог по ставке 13 %.

ПРИМЕР

В мае 2012 года гражданин приватизировал квартиру, а  в июне продал ее за 3 млн рублей. Налоговый вычет составит 1 млн рублей, налоговая база — 2 млн рублей. Сумма  налога  по  ставке   13 % составит 260 000 рублей.

 Вместо  использования налогового вычета налогоплательщик имеет право уменьшить сумму от продажи жилья на сумму расходов по его покупке и строительству. В этом случае налог уплачивается с разницы между доходами и расходами.

Расходы должны подтверждаться документами:  договорами, актами, квитанциями, расписками. В расходы также можно включить  проценты, уплаченные по кредитам на приобретение жилья.

ПРИМЕР

В 2010  году гражданин купил квартиру за 5 млн рублей. В 2012 году эта квартира была продана за 5,5 млн рублей. Налоговая база по этой операции составит 500 тысяч рублей, сумма налога 65  тысяч рублей.

Что делать в ситуации, когда продается одно жилье и покупается другое за такую же цену? Многие заблуждаются, думая, что в этом случае никаких налогов платить не нужно. Отнюдь: покупка и продажа жилья — это разные операции. При покупке жилья налоги можно вернуть. В каких случаях —  рассказывалось в  предыдущем номере журнала. Если продажа и покупка были в одном году, может быть взаимозачет налога к уплате и возврату. При продаже квартиры и покупке новой сумма дохода не может быть уменьшена более чем на 3 млн рублей.

ПРИМЕР

В 2012 году гражданин продал  приватизированную квартиру за  5  млн рублей и  купил новую квартиру за 6 млн рублей. Гражданин  имеет право уменьшить доход от продажи квартиры на 1 млн рублей (вычет на продажу жилья) и 2 млн рублей (вычет на покупку жилья). Налоговая база составит 2 млн рублей, сумма налога 260 тысяч рублей.

Применить одновременно налоговый вычет 1  млн рублей и уменьшить сумму продажи на сумму расходов при продаже квартиры Налоговый Кодекс не позволяет. Но если продается несколько  квартир,  по  одному договору можно  применить налоговый вычет, а по другому — уменьшить значение на сумму понесенных расходов.

ПРИМЕР

Гражданин в 2010 году купил квартиру за 4 млн рублей. В 2011 году получил еще одну квартиру по наследству. В 2012 году первая квартира была продана за 4 млн рублей, а вторая за 2 млн рублей. Гражданин  имеет право уменьшить доход от  продажи первой квартиры на 4 млн рублей (расходы на покупку этой же квартиры) и уменьшить доход от  продажи второй квартиры на 1 млн рублей (вычет при продаже жилья). Налоговая база составит 1 млн рублей, сумма налога — 130 тысяч рублей.

При продаже жилья, менее 3 лет находившегося в  собственности, нужно обязательно подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация заполняется даже в том случае, если налогов к  уплате  нет. Налоговая декларация  подается в налоговую инспекцию по месту  регистрации налогоплательщика, а не по месту нахождения недвижимости. Срок подачи декларации   — 30 апреля следующего после продажи имущества года. Налог необходимо уплатить до 15 июля. За несвоевременную подачу налоговой декларации и неуплату Налоговым Кодексом предусмотрена ответственность. Минимальная сумма штрафа за непредставления налоговой декларации — 1 тысяч рублей.

Если продается долевая собственность, декларацию  обязаны подать все собственники жилья без исключения. За несовершеннолетних детей декларацию пода- ют и уплачивают налоги родители. Подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ  и уплачивать  налог граждане обязаны без  напоминания  налоговых органов.  Налоговики не обязаны уведомлять налогоплательщиков о том, что необходимо подавать декларацию.

Все, о чем было сказано выше, не  относится к  налогоплательщикам, которые не проживают в России постоянно. По всем операциям по продаже недвижимости они в любом случае уплачивают налог по ставке 30 %. Никаких вычетов таким налогоплательщикам не предоставляется.

ПРИМЕР

Гражданин  приобрел в 2007 году квартиру в России за 7 млн рублей. В 2010 году он выехал на постоянное  жительство в США. В 2012 году он продал квартиру за 10 млн рублей. Налоговая база составит 10 млн рублей, сумма на- лога по ставке 30 % составляет 3 млн рублей.